弁護士が語る！経営者が知っておきたい法律の話（第62回）相次ぐ台風や大雨、利用不能でも賃料は支払う？

　自然災害により建物の一部が滅失した場合、その利用できなかった部分や期間に応じて、賃料の減額を請求することができます（民法611条１項、借地借家法32条）。ただし、賃貸人と協議をせずに一方的に減額をする場合は、賃料未払いのトラブルになりかねないため注意が必要です。賃料が減額される割合はケース・バイ・ケースであり、事案により異なります。使用収益できなくなった面積の割合や、建物利用目的にどの程度の支障が生じたといった事情を総合的に考慮して判断される傾向のようです。

　この点に関しても、改正後の民法では、建物の一部が「滅失」した場面に限らず、「使用収益ができなくなった場合」とより広い範囲で賃料減額が認められることが明示されており、賃借人の請求を待たずに当然に賃料が減額されることになりました（新法611条１項）。

　こうした改正があるだけに、「使用収益ができなくなった場合」がどのような内容を指すのかが問題になります。まず、物理的に建物を利用できなくなったケースが、使用収益ができなくなった場合に該当することは想像に難くないでしょう。それでは、賃借しているオフィスや店舗が、停電したり断水したりして利用できない場合はどうでしょうか。

　この場合は、原因によって異なります。例えば、賃借している建物の電気や水道の設備には被害はなく、その地域のインフラに被害が生じて賃貸物件の使用収益ができなくなったケース。この場合、利用できる設備を提供していれば賃貸人は義務を果たしていることになりますので、賃借人は賃料を支払わなくてはなりません。

　一方、インフラは被害を受けず、問題なく電気やガスなどが供給されているのに、建物設備が破損したことによって使えないケースも考えられます。この場合、賃貸人に修繕義務が生じることは前述の通りです。また、修繕期間中など使用収益ができなくなった期間分だけ、賃料減額の請求が可能になります。

　それでは、インフラと建物設備の両方が被害を受け、建物が使えなくなった場合はどうでしょうか。この場合、賃貸人が建物設備の修繕を行うまで賃料を支払う義務は発生しませんが、賃貸人が修繕を完了して建物を使用収益することが可能になった段階で賃料を支払う義務が発生します。

　複数の店舗が入居するショッピングモールに出店している場合、たとえ自分の店舗にはまったく被害がなくても、エレベーターなど共用設備の問題でショッピングモールの運営者が判断し、店舗の営業ができなくなる可能性もあります。この場合は賃貸人としては、賃貸部分である店舗部分だけを使用収益可能な状態にすればよいというわけではなく、賃貸部分を支障なく利用することができるよう共用設備についても使用収益可能な状態にしなければ賃貸人としての義務を果たしたとはいえないため、賃料支払い義務は発生しないものと考えられます（東京地裁平成10年9月30日参照）。

営業補償の請求は原則として難しい

　自然災害により店舗やオフィスなどが使用できなくなってしまった場合、自然災害という賃貸人に責めのない事象により貸すことができなくなっているので、賃借人に対して、営業補償を請求することは原則として難しいと考えられます（民法415条参照。ただし、賃貸人側の事情により損害が発生してしまった場合は別です）。

　ただし、営業補償に関する保険に加入することにより、保険金を請求するという形で、リカバリーすることが可能です。こうした災害による被害を補償する保険は、多種多様なものが提供されています。補償内容は保険会社や保険商品ごとに異なりますので、自社に合ったものを探すといいでしょう。

　政府や地方自治体などによる被災した中小企業に対する支援も数多く存在しています。補助金の給付、支払猶予、日本政策金融公庫による長期・低金利の融資を受けることができる可能性があります。中小企業庁のホームページに掲載されている「中小企業向け支援策ガイドブック」などを、参照してください。さらに、民間の金融機関や各共済でも被災した事業者向けの融資を用意している場合があります。資金繰りに困ったら諦めずに相談してください。

　自然災害が発生した場合、従業員の安否確認など至急対応すべき事項が多く、すぐには賃貸借関連にまで手が回らないかもしれません。ただ、前述の通り、何が「使用収益ができなくなった場合」に当たるのかなど判断が難しい事柄があるので、必要に応じて行政や弁護士などの専門家に相談して的確に対応しましょう。